Cobrança extrajudicial de taxa condominial prescrita: pode?

A controvérsia quanto ao prazo prescricional para cobrança de taxa condominial foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, no julgamento do Tema Repetitivo 949, cuja tese firmada dita que o condomínio tem cinco anos para ajuizar a ação de cobrança, desde o vencimento da parcela inadimplida.

O Superior Tribunal de Justiça – STJ fundamentou seu entendimento na natureza propter rem da obrigação condominial, ou seja, o dever de pagar decorre da mera titularidade do imóvel, independentemente de quem seja o condômino.

Ademais, as prestações condominiais são tratadas como dívidas líquidas e certas, na medida em que os valores são previamente definidos em assembleia e registrados em ata, possibilitando sua cobrança judicial no prazo previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

Assim, a prescrição alcança a pretensão de cobrança judicial, ou seja, o direito de usar o Judiciário para exigir o pagamento.

No entanto, decisões recentes têm entendido que a prescrição não elimina o direito subjetivo ao adimplemento da dívida, especialmente em se tratando de encargos condominiais, dada sua natureza propter rem.

Nesse sentido, a 10ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG) autorizou a cobrança extrajudicial de débitos condominiais já prescritos para a via judicial entendendo que “nada impede que o condomínio prossiga na cobrança extrajudicial, por meios não coercitivos”. (Processo n.º 1.0000.25.372067-6/001)

Apesar desse precedente, não há uniformidade nas decisões dos Tribunais brasileiros, pois há decisões que entendem que a prescrição afasta a exigibilidade da dívida, considerando-a uma “obrigação natural” e, portanto, vedando a cobrança extrajudicial também.

Essa divergência demonstra que a matéria não está pacificada em todos os tribunais, o que exige cautela por parte de condomínios e advogados.

Desse modo, em razão da divergência entre tribunais, não há garantia absoluta do direito a cobrança ou não das dívidas prescritas. Assim, a conveniência de exigir esses débitos extrajudicialmente depende de uma análise estratégica (custo, imagem, viabilidade de acordo, perfil do devedor, probabilidade de quitação, dentre outros fatores).

Por todo o exposto, podemos sugerir quatro práticas para os condomínios e administradoras:

1 - Manter controle atualizado e planilhas de inadimplência, com discriminação por data de vencimento, para acompanhar o prazo prescricional individual de cada parcela.

2 - Priorizar a cobrança extrajudicial nos primeiros meses de inadimplemento, antes que o prazo quinquenal se esgote.

3 - Em caso de dívida antiga prescrita para cobrança judicial, avaliar a possibilidade de carta de cobrança, negociação amigável ou acordo extrajudicial, com base no entendimento propter rem.

4 - Em situações de incerteza jurisprudencial, contratar um profissional especialista para que este, após estudo do caso, considere se a cobrança valerá a pena, bem como documentar todas as tentativas de contato e negociação, a fim de demonstrar boa-fé.

O escritório Crespo e Nascimento atua em Direito Condominial, oferecendo atendimento personalizado, com comunicação clara e soluções práticas. Assessoramos síndicos e administradoras a tomarem decisões seguras, mitigando prejuízos, conflitos e a assunção de responsabilidades desnecessárias.

Se você é síndico, gestor, condômino ou administradora e quer evitar problemas, fortalecer a gestão e garantir tranquilidade, entre em contato com o escritório Crespo e Nascimento Advocacia e Consultoria.