Comissão de corretagem: condições para sua validade.

A 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que corretora de imóveis não tem direito à comissão quando não há exclusividade e o negócio é concluído por outro profissional.

A decisão foi proferida na Apelação n.º 1094285-25.2024.8.26.0002, mantendo sentença da 10.ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro que julgou improcedente ação de cobrança no valor de R$ 51 mil.

No caso em julgamento, a corretora alegava ter anunciado o imóvel em sua plataforma e realizado visitas com interessados. Contudo, a venda foi concluída posteriormente por meio de outro profissional.

Desta forma, o Tribunal ponderou que não havia contrato entre as partes com cláusula de exclusividade; que a venda não foi concretizada por intermédio da autora e que a comissão de corretagem depende da efetiva conclusão do negócio com atuação direta do corretor.

O relator, desembargador Monte Serrat, destacou que a obrigação do corretor é de resultado, e não apenas de meio. Ou seja, a comissão só é devida quando o corretor efetivamente promove a aproximação entre comprador e vendedor que culmina na celebração do negócio.

A decisão está alinhada ao que dispõe o art. 725 do Código Civil: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.”

Além disso, o art. 726 do Código Civil estabelece que, havendo cláusula de exclusividade, a comissão pode ser devida mesmo que o negócio seja realizado sem a intermediação do corretor, hipótese que não ocorreu no caso julgado.

Sem exclusividade contratual e sem participação efetiva na conclusão da venda, não há fato gerador da comissão.

Essa decisão reforça pontos importantes, como:

·         A formalização contratual é indispensável para formalização dos negócios;

·         A cláusula de exclusividade altera significativamente os direitos do corretor;

·         A prova da efetiva intermediação é essencial;

·         A comissão depende da concretização do negócio nos termos pactuados.

Tanto proprietários quanto corretores podem enfrentar conflitos relacionados à comissão de corretagem, seja por cobrança indevida, seja por negativa de pagamento e, cada caso exige análise técnica do contrato, da forma de intermediação e das provas produzidas.

O Crespo e Nascimento Advocacia e Consultoria, com atuação estratégica em Direito Civil e Imobiliário, presta assessoria preventiva e contenciosa em demandas envolvendo:

• Comissão de corretagem;

• Contratos de intermediação;

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• Discussões sobre exclusividade;

• Cobranças judiciais indevidas.

  
  

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